Nel mondo degli affitti brevi, due modelli di business emergono come prevalenti: il rent to rent e il property management puro. Entrambi offrono opportunità e sfide uniche, che è essenziale conoscere per chi si avvicina a questa forma di investimento immobiliare.
Il Modello Rent to Rent
Nel rent to rent, il property manager stipula un accordo con il proprietario dell’immobile, pagando una somma mensile fissa. Il guadagno del property manager deriva dalla differenza tra questa somma fissa e i ricavi generati dagli affitti brevi, dopo aver dedotto le spese. Questo modello, precedentemente noto come “vuoto per pieno”, richiede un’attenta gestione delle risorse e una buona capacità di massimizzare l’occupazione degli immobili.
Vantaggi del Rent to Rent:
- Guadagni Potenziali Elevati: Se la proprietà è ben gestita, i ricavi possono superare significativamente il costo fisso mensile.
- Controllo Completo: Il property manager ha piena gestione dell’immobile, permettendogli di ottimizzare l’esperienza degli ospiti e l’efficienza operativa.
Svantaggi del Rent to Rent:
- Rischi Finanziari: In periodi di bassa occupazione, il property manager deve comunque coprire la somma fissa mensile.
- Difficoltà di Accesso: Trovare proprietari disposti a questo tipo di accordo può essere sfidante.
Il Modello Property Management Puro
Nel property management puro, il manager guadagna una commissione basata sul valore del canone di locazione breve. Questo modello è meno rischioso rispetto al rent to rent, poiché i guadagni sono direttamente correlati all’efficacia nella gestione degli affitti.
Vantaggi del Property Management Puro:
- Rischio Ridotto: Non essendoci un costo fisso mensile, il rischio finanziario è minore.
- Flessibilità: Maggiore adattabilità a diverse proprietà e mercati.
Svantaggi del Property Management Puro:
- Guadagni Limitati: I guadagni sono proporzionali ai canoni di locazione, limitando il potenziale di profitto.
- Dipendenza dai Proprietari: La relazione con i proprietari può influenzare significativamente la gestione delle proprietà.
Impianto contrattuale: property manager puro vs rent to rent
L’efficacia contrattuale ha un peso fondamentale nel successo dell’attività di un property manager. Purtroppo, i property manager improvvisati rischiano di soccombere imprenditorialmente a causa di leggerezze o errori in questa fase iniziale. Questi errori possono portare a costi catastrofici e alla perdita di clienti nei primi faticosi anni di attività. In un settore giovane e non chiaramente normato come quello degli affitti brevi, rivolgersi a un professionista esperto è essenziale. I property manager che aderiscono al network di Homy Host seguono un modello contrattuale semplice e chiaro, orientato alla sicurezza amministrativa e alla tutela di entrambe le parti, proprietario e gestore. Qualora decidessi di rivolgerti ad un consulente, assicurati che sia esperto del settore facendoti indirizzare a quelli consigliati dalle associazioni di categoria relative agli affitti brevi e all’extralberghiero.
Rent to Rent: Aspetti Contrattuali
Nel rent to rent, il property manager può optare per un contratto di locazione abitativa o commerciale con il proprietario. Nella scelta tra i due, la negoziazione si focalizza su due aspetti interconnessi tra loro: l’ammontare del canone e la fiscalità di proprietario e property manager. I proprietari sono spesso inclini a preferire un contratto abitativo 4+4 con un privato per beneficiare delle agevolazioni della cedolare secca. Il property manager, d’altra parte, potrebbe trovare più vantaggioso un contratto commerciale a lungo termine intestato alla propria società, per poter dedurre le spese. Un property manager competente deve trovare l’equilibrio giusto per soddisfare tutte le parti, evitando confusioni che potrebbero portare al disastro in un futuro prossimo.
Property Management Puro: Gestione Contrattuale
La gestione contrattuale nel property management puro è ancora più complessa. Normalmente, il property manager puro firma un contratto di mandato con rappresentanza con il proprietario. Questo permette al manager di agire per conto del proprietario, ribaltando gli effetti dei contratti di locazione breve su quest’ultimo e permettendo dunque l’utilizzo della cedolare secca. Inoltre il property manager incassa le somme e fattura le sue commissioni agli ospiti, riducendo l’imponibile del proprietario. Tuttavia, questa modalità introduce una notevole complessità contabile e amministrativa, oltre al rischio associato al passaggio di somme importanti attraverso il proprio conto. Inoltre, l’approccio non è unanimemente accettato tra i professionisti, lasciando aperta la possibilità di contenziosi fiscali. A differenza di altri, Homy Host propone un approccio basato sulla semplicità e sicurezza. Il valore aggiunto non proviene dalla complessità contabile, ma piuttosto dall’eccellenza nel servizio offerto agli ospiti.
Aspetti Organizzativi della Gestione in Rent to Rent o Property Management Puro
La gestione degli affitti brevi, sia nel modello rent to rent sia nel property management puro, comporta sfide e dinamiche organizzative distinte. Comprendere queste differenze è fondamentale per ottimizzare le operazioni e garantire la massima efficienza.
Rent to Rent: Gestione un Operativa
Nel modello Rent to Rent, il property manager generalmente si assume la responsabilità delle spese di utenze e manutenzione ordinaria. Questo implica un maggiore controllo operativo, ma anche un onere finanziario aggiuntivo. L’autonomia gestionale è uno dei punti di forza di questo modello: il property manager non è tenuto a rendicontare ogni spesa o interazione con il proprietario in caso di danni o manutenzioni. Questa indipendenza facilita l’adozione di soluzioni come il self check–in e la gestione delle prenotazioni tramite vari portali o direttamente, senza dover necessariamente passare per il proprietario.
Un aspetto cruciale nel Rent to Rent è la gestione efficiente delle risorse. Poiché tutte le spese sono a carico del property manager, è essenziale mantenere un controllo rigoroso sui costi per garantire la redditività. Questo include un’attenta pianificazione delle manutenzioni, un’efficace gestione delle utenze e la scelta di fornitori di servizi affidabili e convenienti.
Property Management Puro: Rendicontazione e Responsabilità
Nel property management puro, le spese di utenze e manutenzione ordinaria sono generalmente a carico del proprietario. Questo modello richiede una rendicontazione dettagliata degli incassi, essendo il property manager responsabile di fornire al proprietario un resoconto chiaro e preciso dei ricavi e delle spese. Questa necessità di trasparenza richiede un sistema organizzativo ben strutturato, soprattutto se il property manager opta per il metodo di fatturare direttamente agli ospiti.
I property manager che adottano questa strategia devono anche occuparsi del calcolo e del versamento della ritenuta d’acconto, oltre a rendicontare tutte le transazioni ai proprietari. Questo implica un impegno amministrativo notevole e richiede competenze specifiche in ambito contabile e fiscale.
Similitudini nelle Operazioni Quotidiane
Nonostante queste differenze, ci sono molti aspetti operativi simili in entrambi i modelli. Questi includono la pulizia, l’accoglienza degli ospiti e l’assistenza durante il soggiorno. Queste operazioni richiedono un’organizzazione efficiente e una comunicazione efficace, sia con gli ospiti che con i vari fornitori di servizi, con i quali il property manager esperto dovrà formare una vera e propria squadra.
Partecipare al programma Homy Host
Per assicurarsi che queste operazioni siano svolte nel modo più corretto, Homy Host offre ai property manager del proprio network l’accesso a una piattaforma dedicata. Questa piattaforma permette di gestire in modo semplice e centralizzato tutte le attività amministrative, consentendo ai manager di concentrarsi sull’aspetto che differenzia il programma di Homy Host da tutti gli altri modelli: l’eccellenza nel servizio.
